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name: fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-mieterhoehung
title: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
description: Vermieter will Miete erhoehen oder Mieter prüft Zustimmungspflicht zur Mieterhoehung. § 558 BGB ortsuebliche Vergleichsmiete Kappungsgrenze 20 Prozent bzw. 15 Prozent in angespannten Maerkten. Normen §§ 558-558b 559 556d ff. BGB. Prüfraster Wartefrist 15 Monate Begründungsmittel Mietspiegel Kappungsgrenze Zustimmungsklage § 558b Mietpreisbremse. Output Mieterhoehungs-Schreiben Zustimmungsklage. Abgrenzung zu eigenbedarfskündigung (Kündigung) und mietminderung-schimmel (Maengelrecht).
author: Klotzkette
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license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

## Kaltstart-Rückfragen

1. Aktuelle Nettokaltmiete, Mietbeginn, Datum der letzten Mieterhöhung? Begründung: Wartefrist 15 Monate § 558 Abs. 1 BGB.
2. Wohnort und Lage — qualifizierter Mietspiegel § 558d BGB vorhanden? Begründung: Vermutungswirkung erleichtert Begründung erheblich.
3. Angespannter Wohnungsmarkt § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB — Landesverordnung bekannt? Begründung: Kappungsgrenze 15 % statt 20 %.
4. Liegt Mietpreisbindung vor — sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB?
5. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt — wurden diese ordnungsgemäß angekündigt § 555c BGB? Welche Kosten entstanden?
6. Was ist das Erhöhungsziel in EUR/qm — noch innerhalb Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete?
7. Stimmt der Mieter nicht zu — soll Zustimmungsklage § 558b Abs. 2 BGB erhoben werden?
8. Staffelmiete § 557a BGB oder Indexmiete § 557b BGB vereinbart — diese schließen § 558 BGB-Erhöhung aus.
- **Was will der Mandant wirklich erreichen?** (Nicht: was steht im Standardweg, sondern: welches Ergebnis ist fuer den Mandanten persoenlich/wirtschaftlich das beste? Manchmal ist der schnellere Vergleich besser als der formal "richtige" Weg.)

## Rechtsgrundlagen

### Mieterhöhung bis Vergleichsmiete

- **§ 558 Abs. 1 BGB** — Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung.
- **§ 558 Abs. 2 BGB** — Ortsübliche Vergleichsmiete: Mittelwert der üblichen Mieten der letzten vier Jahre für vergleichbare Wohnungen.
- **§ 558 Abs. 3 BGB** — Kappungsgrenze: innerhalb von drei Jahren max. 20 % (Abs. 3 Satz 1); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung max. 15 % (Abs. 3 Satz 2; z. B. in Berlin, München, Hamburg aktuell 15 %).
- **§ 558a BGB** — Form und Begründung: Textform; Begründungsmittel abschließend: Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Auskunft Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen (genaue Bezeichnung).
- **§ 558b BGB** — Zustimmungspflicht: Abs. 1 Frist Ablauf des übernächsten Monats; Abs. 2 bei Nichtzustimmung Zustimmungsklage binnen weiterer drei Monate, sonst Verwirkung.
- **§ 558d BGB** — Qualifizierter Mietspiegel: anerkannte Methode, Vermutungswirkung § 558d Abs. 3 BGB.
- **§ 557a BGB** — Staffelmiete: schließt § 558 BGB während Laufzeit aus.
- **§ 557b BGB** — Indexmiete: schließt § 558 BGB aus; Erhöhung nur nach VPI.

### Modernisierungsmieterhöhung

- **§ 555b BGB** — Modernisierungsmaßnahme: nachhaltige Verringerung Energiebedarf, Reduzierung CO2-Emission, Wasserversorgung, Barrierefreiheit, bauliche Erhöhung Gebrauchswert.
- **§ 555c BGB** — Ankündigungspflicht: Textform, mind. drei Monate vor Beginn, Inhalt: Art, Umfang, Beginn, Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung.
- **§ 559 BGB** — Modernisierungsmieterhöhung: 8 % der aufgewendeten Kosten p. a. umlegbar; Abzug Erhaltungsanteil.
- **§ 559 Abs. 3a BGB** — Kappung: Erhöhung max. 3 EUR je qm innerhalb von sechs Jahren (bei Ausgangsmiete unter 7 EUR/qm: max. 2 EUR/qm).
- **§ 559b BGB** — Form und Berechnung: Erklärung in Textform; Mieter kann Einsicht in Belege verlangen.

### Mietpreisbremse

- **§§ 556d–556g BGB** — Mietpreisbremse: bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB).
- **§ 556g BGB** — Rüge-Verfahren: Vermieter muss nach qualifizierter Rüge des Mieters zuviel gezahlte Miete zurückzahlen; Ausnahmen (Neubau, Modernisierung, Vormiete über Vergleichsmiete).
- **Verlaengerung bis 31.12.2029** durch das Gesetz zur Aenderung der Regelungen ueber die zulaessige Miethoehe bei Mietbeginn v. 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163, in Kraft 23.07.2025): § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB nennt jetzt das Jahr 2029; Landesverordnungen koennen ueber den 31.12.2025 hinaus erlassen werden. Bundestags-Drs. 21/17 (Entwurf): https://dserver.bundestag.de/btd/21/000/2100017.pdf
- **BVerfG, Beschl. v. 08.01.2026 – 1 BvR 183/25** (Kammerbeschluss): Verfassungsbeschwerde gegen die Verlaengerung der Mietpreisbremse erfolglos. Quelle: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2026/01/rk20260108_1bvr018325.html

### BGH-Rechtsprechung (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026)

Belegt über bundesgerichtshof.de bzw. dejure.org:

- **BGH, Urt. v. 17.12.2025 – VIII ZR 56/25** — Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB greift nur fuer die Mietvereinbarung bei Mietbeginn; eine spaetere einvernehmliche Mietsenkung im laufenden Mietverhaeltnis faellt nicht in den Anwendungsbereich. Dejure: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=17.12.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+56/25
- **BGH, Beschl. v. 15.07.2025 – VIII ZB 69/24** — Vermieter darf das selbstaendige Beweisverfahren nicht dazu nutzen, vor Erhebung einer Zustimmungsklage § 558b BGB ein Sachverstaendigengutachten zur ortsueblichen Vergleichsmiete bzw. zu Wohnwertmerkmalen zu erzwingen; die Mietfindung ist umfassende Rechtsanwendung. Quelle: https://juris.bundesgerichtshof.de (Az.-Suche)
- **BGH, Urt. v. 26.03.2025 – VIII ZR 283/23** (parallel VIII ZR 280/23, VIII ZR 281/23, VIII ZR 282/23) — Modernisierungsmieterhoehung nach energetischer Modernisierung § 559 Abs. 1 i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB setzt nur eine im Zeitpunkt der Mieterhoehungserklaerung absehbare, dauerhafte Endenergieeinsparung voraus; entscheidend ist eine bauphysikalisch begruendete Prognose, nicht der spaetere tatsaechliche Verbrauch. Dejure: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.03.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+283/23 ; openJur (VIII ZR 282/23): https://openjur.de/u/2517641.html

## Prüfschema

| Nr. | Prüfschritt | Norm | Kernfrage |
|---|---|---|---|
| 1 | Anwendbarkeit § 558 BGB | §§ 549, 557a, 557b BGB | Wohnraummiete? Keine Staffel-/Indexmiete? |
| 2 | Wartefrist | § 558 Abs. 1 BGB | 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung? |
| 3 | Ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 Abs. 2 BGB | Aktueller Wert aus Mietspiegel/Gutachten? |
| 4 | Kappungsgrenze | § 558 Abs. 3 BGB | 20 % (Standard) oder 15 % (Landesverordnung angespannte Märkte)? |
| 5 | Begründungsmittel | § 558a BGB | Mietspiegel (qualifiziert?), Gutachten, Vergleichswohnungen? |
| 6 | Form Textform | § 558a Abs. 1 BGB | Schriftlich / elektronisch? |
| 7 | Zustimmungsfrist | § 558b Abs. 1 BGB | Ablauf übernächster Monat; Zustimmungsklage binnen weiterer 3 Monate? |
| 8 | Modernisierung | §§ 555b–559b BGB | Ankündigung; Kosten; 8 % p. a.; Kappung |
| 9 | Mietpreisbremse | §§ 556d ff. BGB | Neuvermietung in Schutzgebiet? Rüge des Mieters? |
| 10 | Streitwert Zustimmungsklage | § 41 Abs. 5 GKG | Jahresbetrag der Erhöhung |

## Strategische Optionen (vor dem Template entscheiden)

Bevor das Template eins-zu-eins gefuellt wird, ist zu pruefen welche Variante zur Mandantenkonstellation passt. Das Template ist **eine** moegliche Form — nicht die einzige.

| Konstellation | Empfohlener Weg |
|---|---|
| Standard — Mieterhoeung nach Mietspiegel/Vergleichsmiete | Mieterhoeungsverlangen; Template unten |
| Variante A — Mieter verweigert Zustimmung | Zustimmungsklage nach 2 Monaten §§ 558 ff. BGB |
| Variante B — Modernisierungsumlage statt Vergleichsmiete | §§ 559 ff. BGB Ankuendigungsschreiben; andere Berechnung |
| Variante C — Mietpreisbremse greift | § 556d BGB Hoechstgrenze pruefen; Ortsgruppenzugehoerigkeit klaren |

Wenn die Mandantenkonstellation **nicht** ins Standardschema passt, ist das Template anzupassen oder durch ein anderes Skill abzuloesen — nicht das Mandat in das Schema zu pressen.


## Schriftsatzbausteine

### Mieterhöhungsverlangen § 558a BGB

```
[Briefkopf Vermieter / Kanzlei]                       [Ort, Datum]

An [Mieter / Mieterin, Anschrift]

Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558, 558a BGB

1. Bisherige Nettokaltmiete: EUR [Betrag]
   (gültig seit: [Datum])

2. Neue Nettokaltmiete: EUR [Betrag] ab [Datum = 1. des
   übernächsten Monats nach Zugang], entspricht EUR [Betrag]/qm
   bei einer Wohnfläche von [qm].

3. Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB:
   Qualifizierter Mietspiegel der Stadt [Ort], Ausgabe [Jahr],
   Tabellenfeld [Nr.] (Baujahr [Jahr], Lage [Lageklasse],
   Ausstattung [Stufe]).
   Mittelwert der Tabelle: EUR [Betrag]/qm; die neue Miete
   liegt innerhalb des Mietspiegelrahmens.
   (Auszug Mietspiegel: Anlage 1)

4. Einhaltung Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB:
   Letzte Erhöhung war am [Datum]; die bisherige Miete betrug
   EUR [Betrag]. Die Erhöhung beträgt EUR [Betrag] = [x %]
   innerhalb von drei Jahren. Die Kappungsgrenze von
   [20 / 15] % ist eingehalten.

Bitte erklären Sie Ihre Zustimmung bis zum Ablauf von
[Datum = Ende des übernächsten Monats nach Zugang].

Andernfalls werde ich Zustimmungsklage nach § 558b Abs. 2 BGB
erheben. Die Klage müsste bis [Datum = Ende übernächster Monat +
drei Monate] erhoben werden.

[Unterschrift, Anwalt]
```

### Modernisierungsankündigung § 555c BGB

```
Ankündigung Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB

Art der Maßnahme: [z.B. Wärmedämmung Fassade und Keller;
                       Einbau Brennwerttherme mit Wärmepumpe]
Umfang: [Beschreibung]
Beginn: [Datum — mindestens drei Monate nach Zugang]
Voraussichtliche Dauer: [Kalenderwochen]
Voraussichtliche Mieterhöhung: EUR [Betrag] / Monat
(entspricht 8 % p. a. der umlagefähigen Modernisierungskosten
von EUR [Betrag], bezogen auf die Wohnfläche [qm]).

Die Kappungsgrenze § 559 Abs. 3a BGB (max. EUR 3 / qm in sechs
Jahren) wird eingehalten.

Hinweis auf Sonderkündigungsrecht § 555e BGB: Sie können das
Mietverhältnis bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang dieser
Ankündigung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten
Monats kündigen.

[Unterschrift]
```

--- vor Versand klaeren ---
1. Welches Verhandlungsziel hat der Mandant? [Bestand / Abfindung / Reputation / Schnelle Loesung]
2. Welche Kompromisslinien sind absolut? [Mindestabfindung / Freistellung / Zeugnisformulierung]
3. Sind Anschlusswege erwuenscht? [Mediation / Direktgespraech / Settlement vor Klageerhebung]

## Beweislast und Darlegungslast

| Frage | Last | Beweismittel |
|---|---|---|
| Mietspiegelwert | Vermieter — Begründung legt Beweis nahe | Mietspiegel; Tabellenfeld |
| Kappungsgrenze eingehalten | Vermieter | Miethistorie; Berechnungsnachweis |
| Wartefrist gewahrt | Vermieter | Mietvertrag; letzte Erhöhung |
| Modernisierungskosten | Vermieter | Rechnungen; Belege auf Verlangen § 559b BGB |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Vermieter; Mieter kann widerlegen | Sachverständiger; Mietspiegel |

## Fristen und Verjährung

| Frist | Dauer | Norm |
|---|---|---|
| Wartefrist Mieterhöhung | 15 Monate ab Einzug oder letzter Erhöhung | § 558 Abs. 1 BGB |
| Kappungszeitraum | 3 Jahre | § 558 Abs. 3 BGB |
| Zustimmungsfrist Mieter | Ende des übernächsten Monats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Zustimmungsklage | Innerhalb weiterer 3 Monate nach Zustimmungsfrist | § 558b Abs. 2 BGB |
| Modernisierungsankündigung | Mind. 3 Monate vor Beginn | § 555c Abs. 1 BGB |
| Sonderkündigungsrecht Mieter (Modernisierung) | Ende des Folgemonats auf Ankündigung | § 555e BGB |
| Mietpreisbremse Rüge-Rückzahlung | Bis Vertragsende rückwirkend | § 556g BGB n. F. |

## Typische Gegenargumente und Reaktion

| Einwand Mieter | Reaktion Vermieter |
|---|---|
| Mietspiegel nicht aktuell | Qualifizierter Mietspiegel hat zwei Jahre Pflicht-Anpassung; Vermutungswirkung § 558d Abs. 3 BGB |
| Energetische Modernisierungsumlage nicht plausibel | BGH, Urt. v. 26.03.2025 – VIII ZR 283/23: prognostizierte dauerhafte Endenergieeinsparung genuegt; bauphysikalische Bewertung |
| Vermieter umgeht Mieterhoehungsverfahren mittels Beweisverfahren | BGH, Beschl. v. 15.07.2025 – VIII ZB 69/24: selbstaendiges Beweisverfahren unzulaessig |
| Kappungsgrenze überschritten | Berechnung über drei Jahre; ggf. Erhöhung auf Kappungsgrenze kürzen |
| Modernisierungskosten nicht belegt | § 559b BGB — Mieter kann Einsicht verlangen; Nachlage verpflichtend |
| Mietpreisbremse einschlägig | Prüfen: Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete); zeitliche Geltung bis 31.12.2029 nach BGBl. 2025 I Nr. 163 |

## Streitwert und Kosten

- Streitwert Zustimmungsklage: § 41 Abs. 5 GKG = Jahresbetrag der Erhöhung (zwölf Monate × monatliche Erhöhung).
- Beispiel: Erhöhung 50 EUR/Monat = Streitwert 600 EUR; AG-Kosten ca. 100 EUR.
- RVG Anwalt bei Streitwert 600 EUR: ca. 280 EUR netto.
- Sachverständigengutachten: 1.500–5.000 EUR.

## Strategische Empfehlung

| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel vorhanden | Mietspiegel als primäres Begründungsmittel; einfachste Lösung |
| Kein Mietspiegel | Sachverständigengutachten beauftragen (teuer aber belastbar) oder drei Vergleichswohnungen |
| Kappungsgrenze erreicht | Wartezeit bis erneute Erhöhung möglich; alternativ Modernisierung |
| Modernisierung geplant | Ankündigung § 555c BGB immer drei Monate vor Beginn; BAFA-Antrag zuerst |
| Mietpreisbremse — Bestandsmiete zu hoch | Rückforderung prüfen; Ausnahmen dokumentieren |

## Anschluss-Skills

- `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-kuendigung` — Kündigung nach Nicht-Zustimmung (Umweg)
- `fachanwalt-miet-weg-waermepumpe-geg` — Modernisierung WEG

## Quellen

- BGB §§ 535, 555b–555e, 557a, 557b, 558–558d, 556d–556g, 559–559b
- GKG § 41 Abs. 5
- Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn v. 17.07.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 163), in Kraft 23.07.2025 — Verlaengerung der Mietpreisbremse bis 31.12.2029: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163/VO.html
- Verifizierte BGH-Rechtsprechung (Stand 05/2026):
  - BGH, Urt. v. 17.12.2025 – VIII ZR 56/25 (Mietpreisbremse nur bei Mietbeginn): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=17.12.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+56/25
  - BGH, Beschl. v. 15.07.2025 – VIII ZB 69/24 (kein selbstaendiges Beweisverfahren fuer Mieterhoehung)
  - BGH, Urt. v. 26.03.2025 – VIII ZR 283/23 (Modernisierungsmieterhoehung Prognose Endenergieeinsparung): https://openjur.de/u/2517641.html
- Schmidt/Futterer Mietrecht, aktuelle Aufl.
- Blank/Börstinghaus Miete, aktuelle Aufl.
