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name: vertragspruefung-playbook
title: Vertragsprüfung gegen Playbook
description: 'Immobilienrechtliche Vertraege nach standardisiertem Playbook prüfen: Kaufvertrag, Grundschuld, WEG. Normen: §§ 433 ff. 873 ff. BGB, WEG, GrEStG, GBO. Prüfraster: Playbook-Checkliste, Risikoklauseln, Notar- und Formerfordernisse. Output: Vertragsprüfergebnis mit Markierungen. Abgrenzung: nicht Vertragserstellung.'
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/immobilienrechtspraxis/skills/vertragspruefung-playbook
license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Vertragsprüfung gegen Playbook

## Leitidee

Externe Verträge werden nicht freihändig geprüft, sondern gegen ein
hauseigenes Playbook. Das Playbook ist die institutionalisierte
Verhandlungserfahrung der Abteilung. Der Skill liefert Prüfergebnis,
Redline-Empfehlung und Business-Memo in einem Lauf.

## Inputs

- Externer Vertrag (.docx oder .pdf)
- Playbook (`playbook.md` oder `playbook.json`) mit Klauselkatalog
- Optional: interne Richtlinien (zB Mindest-Indexschwelle Maximalmietzeit)
- Optional: Vorvertrag oder LOI als Auslegungshilfe

## Playbook-Schema

```json
{
  "klausel_id": "indexmiete",
  "soll": "VPI mit Schwelle 5 Prozent und Mindestabstand zwölf Monate",
  "toleranz": "Schwelle drei bis sieben Prozent",
  "rot": "Vollindexierung ohne Schwelle oder Mindestabstand",
  "eskalation": "Asset-Management bei Abweichung",
  "fundstelle": "§ 557b BGB"
}
```

## Methodik

1. Vertrag in Klauseln segmentieren
2. Jede Klausel einem Playbook-Eintrag zuordnen (Klassifikation per
   Schlüsselwort und Semantik)
3. Ampel setzen — GRUEN entspricht Soll, GELB innerhalb Toleranz, ROT
   außerhalb Toleranz
4. Fehlende Klauseln als WEISS markieren (Schutzlücke)
5. Redline-Vorschlag in Tracked Changes erzeugen wo ROT oder WEISS
6. Business-Memo mit drei bis fünf Punkten was wirklich wirtschaftlich
   relevant ist

## Output

- `Pruefbericht_<Vertragsname>.md` mit Ampelmatrix in Tabellenform
- `<Vertragsname>_redlined.docx` mit Tracked Changes auf Klauselbasis
- `Memo_Business.md` — eine Seite, in Klartext, für Geschäftsleitung

## Typische Prüfthemen im Immobilienrecht

- Schriftform Gewerbemiete § 550 BGB inklusive aller Nachtraege
- Indexmiete § 557b BGB versus Staffelmiete § 557a BGB
- Konkurrenzschutz und Sortimentsschutz bei Gewerberaum
- Untervermietung und Nutzungsänderung
- Betriebskostenkatalog Verordnung 2003 und Umlagevereinbarung
- Schönheitsreparaturen-Klauseln (BGH-Rechtsprechung Quotenklausel)
- Endrenovierungsklauseln (unwirksam wenn formularmaessig)
- Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB bei Wohnraum
- Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB
- Kündigungsausschluss und Mindestlaufzeit
- Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag und Arglist
- Erschliessungskosten und Anliegerbeitraege
- Altlasten und Baulastenverzeichnis
- Belastung mit Grunddienstbarkeiten und Wegerechten

## Beispielformulierungen

- "Prüfe diesen Gewerbemietvertrag gegen unser Playbook. Schwerpunkt
  Schriftform Indexierung und Konkurrenzschutz."
- "Externer Kaufvertrag liegt vor. Vergleiche mit Playbook und liefere
  Ampelmatrix plus Redline."
- "Property-Management-Vertrag ist gekommen. Was muss vor Unterschrift
  geändert werden, gemessen an unseren Mindeststandards?"

## Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze fuer Playbook-Pruefung (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org)

- **BGH 24.06.2020, VIII ZR 219/19** (Schriftform Gewerbemietvertrag § 550 BGB): Wahrung der Schriftform setzt voraus, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer Urkunde hervorgehen; bei Verweis auf Anlagen muessen diese koerperlich mit der Urkunde verbunden oder eindeutig in Bezug genommen sein. Quelle: dejure.org/2020,17128.
- **BGH 18.11.2020, VIII ZR 123/20** (Mietendeckel Berlin im Rahmen § 556d BGB) — vor Vermietung Pruefung der Spannungs-Gebiets-Verordnung. Quelle: dejure.org/2020,42367.
- **BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20** (Berliner Mietendeckel-Beschluss): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig (Bundesrecht abschliessend). Quelle: bundesverfassungsgericht.de.
- **BGH 18.03.2020, VIII ZR 64/19** — Maengel bei Wohnraummiete als Mietminderungsgrund. Quelle: dejure.org/2020,4895.
- **BGH 27.06.2024, I ZR 98/23** (Katjes „klimaneutral"): Greenwashing in Mietvertraegen mit ESG-Bezug; Substantiierungspflicht. Quelle: bundesgerichtshof.de PM 144/2024.

Konkrete weitere Entscheidungen vor Ausgabe per dejure.org / bundesgerichtshof.de mit Datum verifizieren.

## Paragrafenkette Immobilienvertraege

- Kaufvertrag: §§ 433 ff. BGB, § 311b BGB (Formzwang Notar), §§ 437 ff. BGB (Maengelrechte), § 442 BGB (Ausschluss Arglist)
- Gewerbemiete: §§ 535 ff. BGB, § 550 BGB (Schriftform langfristig), § 557b BGB (Indexmiete), §§ 579, 580 BGB (Sonderregeln)
- Wohnraummiete: §§ 549 ff. BGB, § 558 BGB (Kappungsgrenze), §§ 555b ff. BGB (Modernisierung), §§ 573 ff. BGB (Kuendigung)
- WEG-Verwaltervertrag: §§ 26 ff. WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

## Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.
## Integration mit Projekten und Agenten

Der Skill ist so gebaut, dass er in einem Projekt-Ordner mit fixiertem
Playbook und Vertragstyp laeuft. Ein Agent kann auf eingehende Vertraege
auf einem Watch-Ordner reagieren und automatisch die Pruefung anstossen.
Siehe Skill `projekt-arbeitsweise`.
