---
name: reviewing-real-estate-contract-crankshift
title: reviewing-real-estate-contract
description: Use when auditing a Ukrainian real-estate sale contract (договір купівлі-продажу нерухомості) — ДРРП title chain, обтяження (іпотека, сервітути, арешти), обов'язкова нотаріальна форма (ст. 657 ЦК — нікчемність), переважне право (ст. 362 ЦК), воєнні обмеження, завдаток vs аванс (ст. 570 ЦК), податки (ПДФО 5%/18% + військовий збір 5% + ПФ 1% — fallback-ставки, див. таблицю «Актуальні ставки»), реєстри (nais.gov.ua, online.minjust.gov.ua, іпотеки, ЄРБ, АСВП)
author: crankshift
author_url: https://github.com/crankshift/lawpowers/tree/main/skills/ua/law-ua-reviewing-real-estate-contract
license: MIT
version: 0.1.1
execution_mode: open
jurisdiction: ua
practice: real-estate
language: uk
---

# reviewing-real-estate-contract

Договір купівлі-продажу нерухомості — **нотаріальна форма обов'язкова під загрозою нікчемності** (ст. 657 ЦК). Проєкт договору готує нотаріус; роль юриста — вчитатись у проєкт, попередити клієнта про ризики до підпису, часто паралельно скласти **попередній договір** (ст. 635 ЦК) для фіксації позиції клієнта на час фінансування (іпотечний кредит, продаж іншого об'єкта, наявні кошти). В умовах воєнного стану — додаткові обмеження на відчуження та посвідчення. Цей скіл — чек-лист аудиту і перелік реєстрів для перевірки до підпису.

## Обов'язкова перевірка до купівлі

| Реєстр / документ | URL | Що перевіряти | Вартість |
|---|---|---|---|
| **Державний реєстр речових прав на нерухоме майно** (ДРРП) | `https://online.minjust.gov.ua` (Кабінет) або через нотаріуса — `https://nais.gov.ua/p/drrp` | Власник, тип права (власність / господарське відання / оперативне управління), обтяження (іпотека, арешт, сервітут, заборона відчуження), характеристики об'єкта (площа, адреса, кадастровий номер землі під ним) | Витяг — 40–100 грн (через Кабінет); через нотаріуса — включено в нотаріальні послуги |
| **Державний реєстр іпотек** | Включено в ДРРП (інтегрований) | Записи про іпотеку | Через ДРРП |
| **Державний реєстр обтяжень рухомого майна** (ЄДРО) | `https://nais.gov.ua/p/eroms` | Обтяження рухомого майна (для об'єкта нерухомості — комплектуючих); рідко релевантно, але перевірити | Через нотаріуса |
| **Єдиний реєстр боржників** | `https://erb.minjust.gov.ua/` | Боржник-продавець: обмеження, арешт ТЗ, заборона виїзду | Бесплатно |
| **АСВП** (виконавчі провадження) | `https://asvpweb.minjust.gov.ua` | Відкриті провадження, арешти майна | Бесплатно |
| **Державний земельний кадастр** | `https://map.land.gov.ua` | Кадастровий номер, цільове призначення, форма власності на землю, межі | Бесплатно |
| **Містобудівний кадастр** / ГенПлан міста | Сайт міста / сільради | Функціональне призначення території; обмеження (водоохоронна, лісосмуга, санітарна, аеропортівська зона) | Бесплатно |
| **Реєстр пам'яток культурної спадщини** | `https://mkip.gov.ua` (Мінкульт), обласні департаменти | Об'єкт у переліку пам'яток → переважне право викупу держави / громади + обмеження робіт | Бесплатно |
| **Природно-заповідний фонд** | `pzf.menr.gov.ua` | НЗФ, міст-обмеження | Бесплатно |
| **ЄДРСР** | `https://reyestr.court.gov.ua` | Судові спори з нерухомістю (позови про визнання права, розподіл майна подружжя, спадкові спори) | Бесплатно |
| **Єдиний державний реєстр юридичних осіб** | `https://usr.minjust.gov.ua` | Для продавця-юр. особи — статус, установчі документи, представники | Бесплатно (базова інформація) |

**Мінімум обов'язково**: витяг з ДРРП на дату підпису (через нотаріуса або Кабінет), перевірка продавця в ЄРБ / АСВП, кадастровий номер землі (map.land.gov.ua).

## Red flags — типові загрози

| Загроза | Ознака | Що робити |
|---|---|---|
| **Іпотека в ДРРП** | Запис про іпотеку банку / фізособи | Умовно: оплата на рахунок іпотекодержателя; одночасне зняття іпотеки на нотаріальній угоді. |
| **Арешт (ухвала суду, постанова ДВС)** | Запис про обтяження «арешт» | Не підписувати до зняття. Арешт — перешкода для переходу права. |
| **Заборона відчуження** (іпотека, опіка, спір) | Запис «заборона відчуження» | До зняття — нотаріус не посвідчить. |
| **Сервітут (права проїзду, прокладання комунікацій)** | Запис про сервітут | Зазвичай не усувається; обмеження користування. |
| **Право користування житлом (ст. 405 ЦК)** | Зареєстровані користувачі (члени сім'ї колишнього власника) | Після продажу мають право проживати; примусове виселення — у суді (ст. 310 ЦК). **Перевірити довідку про зареєстрованих.** |
| **Несанкціонована реконструкція / перепланування** | План БТІ не відповідає фактичному; прибудови без дозволів | Ризик відмови в реєстрації права, сплати штрафів (ЗУ № 155-VI від 17.02.2011 про регулювання містобудівної діяльності). |
| **Продаж за генеральною довіреністю** | Продавець — не власник, пред'являє довіреність | Довіреність можна відкликати. **Не купувати.** Виняток — довіреність з повноваженнями «продати + отримати гроші» + витяг з Єдиного реєстру довіреностей про її чинність (`https://nais.gov.ua` — або через нотаріуса). |
| **Подружня власність** | Об'єкт набутий у шлюбі, але оформлений лише на одну особу | Згода другого з подружжя **обов'язкова і нотаріально посвідчена** (ст. 65 СК). Без неї — угода оспорюється і визнається недійсною. |
| **Спадкова власність** | Продавець отримав у спадщину нещодавно, не всі спадкоємці відомі | Ризик позову іншого спадкоємця. Перевірити: свідоцтво про право на спадщину, стрічка спадкоємців, термін з дня відкриття спадщини. |
| **Мораторій на відчуження земель с/г призначення** | До 01.07.2021 — повний мораторій; після — обмеження (ст. 130 ЗК): фізособи-громадяни України можуть купувати до 100 га _(fallback)_; юрособи — з 2024 після обмежень | Перевірити вид угідь, цільове призначення, площу. Під мораторієм — угода нікчемна. |
| **Воєнні обмеження** | Нерухомість на окупованій території; у прикордонній зоні після 24.02.2022; у зоні бойових дій | Окремі види операцій обмежені указами Президента / постановами КМУ. Нотаріус відмовить у посвідченні, якщо обмеження відповідає. |
| **Самочинне будівництво (ст. 376 ЦК)** | Об'єкт збудовано без дозволу / з порушеннями; не введено в експлуатацію | Право власності не виникло; ризик знесення (ч. 2 ст. 376 ЦК). Легалізація — окрема процедура. |
| **Подвійний продаж** | Два нотаріальних договори; один з них не зареєстрований у ДРРП | Пріоритет — за датою реєстрації в ДРРП (ст. 3, ч. 2 ст. 182 ЦК). Продавець-шахрай зазвичай зареєстрував перший перехід у відносинах з іншим покупцем. |

## Нотаріальне посвідчення — вимоги

**Форма**: обов'язкова нотаріальна (ст. 657 ЦК); порушення = нікчемність (ст. 220 ЦК).

**Нотаріальний округ (воєнний стан)**:

Звичайний порядок: нотаріальні дії з нерухомістю — в межах нотаріального округу розташування об'єкта (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»).

Воєнний стан (Постанова КМУ № 480 від 27.04.2022, накази Мін'юсту): **розширене правило** — нотаріуси за місцем перебування сторін можуть посвідчувати операції, якщо територія об'єкта не контролюється. Поточні обмеження — уточнювати у територіальному управлінні юстиції.

**Заборона**: з 24.02.2022 встановлено низку заборон / мораторіїв на відчуження:
- Майна осіб з рф / білорусі — ЗУ № 2155-IX, 2203-IX.
- Державного і комунального майна — як правило, через Фонд держмайна.
- Окремих видів земель — лісові, с/г, природоохоронні.

Нотаріуси зобов'язані перевіряти відповідні обмеження.

## Обов'язкові елементи договору

| Елемент | Зауваження |
|---|---|
| **Дані сторін** | ПІБ, РНОКПП (ІПН), паспорт / ID-картка, адреса, сімейний стан — обов'язково для режиму майна. Для подружжя — згода другого з подружжя у формі окремої нотаріальної заяви (ст. 65 СК). Для юр. осіб — повна назва, ЄДРПОУ, ПІБ директора, статут, підстава підпису |
| **Предмет договору** | Вид об'єкта (квартира / житловий будинок / нежитлове приміщення / земельна ділянка); адреса; площа (загальна / житлова / відчужувана частка); реєстраційний номер об'єкта в ДРРП; кадастровий номер земельної ділянки (для земель); кількість кімнат; поверх; технічний стан (опис БТІ / технічний паспорт); документ про право власності продавця (номер / дата / орган видачі) |
| **Ціна** | Сума цифрами і прописом; валюта (обов'язково гривня на території України, ст. 192 ЦК; допускається еквівалент в іноземній валюті — ч. 2 ст. 533 ЦК); форма оплати (готівка до 50 тис. грн _(fallback)_ — ст. 1087 ЦК; безготівково для більшого розміру); дата оплати. **Оцінка** — обов'язкова для податкових цілей (ст. 172 ПК); замовляється у сертифікованого оцінювача |
| **Порядок розрахунків** | Зазвичай: аванс / завдаток → підписання → повний розрахунок до моменту передачі ключів. Безпечна схема — **ескроу в банку** або **акредитив** |
| **Передача майна** | Дата; фіксація акту приймання-передачі; стан об'єкта; перелік меблів / обладнання, що передається |
| **Гарантії продавця** | Що є одноосібним власником; відсутність обтяжень (іпотек, арешту, сервітуту, заборони відчуження); відсутність зареєстрованих користувачів (виписаних до підпису); відсутність судових спорів; правомірність реконструкцій / перепланувань |
| **Відповідальність за приховані недоліки** | Ст. 768 ЦК (непосильні недоліки). Гарантійний строк за законом — не менше року (ст. 680 ЦК — для окремих недоліків). |
| **Розподіл витрат** | Нотаріальні послуги, збір до Пенсійного фонду (1% _(fallback; станом на 2024)_), податки — хто платить |
| **Реєстрація права** | Нотаріус одночасно з посвідченням договору вносить зміни до ДРРП (електронна реєстрація) |
| **Підписи** | Особисто в присутності нотаріуса. Уникати підписів за довіреністю, крім ретельно перевіреної генеральної довіреності. |

## Попередній договір (ст. 635 ЦК)

Етап, часто застосовуваний при покупці з іпотекою:

- **Форма** — нотаріальне посвідчення **обов'язкове** (ч. 1 ст. 635 ЦК); інакше — нікчемність.
- **Істотні умови**: предмет (ідентифікація об'єкта), ціна, строк укладення основного договору.
- **Зобов'язання сторін** укласти основний договір у визначений строк.
- **Забезпечення**: завдаток (ст. 570 ЦК), неустойка, гарантія.
- **Умова** (під умовою отримання кредиту) — правомірно (ст. 212 ЦК).

## Завдаток vs аванс — критичне розрізнення

| Характеристика | Завдаток (ст. 570 ЦК) | Аванс |
|---|---|---|
| У разі відмови продавця → | Повертає завдаток у подвійному розмірі (ст. 571 ЦК) | Повертає аванс у пооднократному розмірі |
| У разі відмови покупця → | Втрачає завдаток | Одержує повернення авансу |
| Правова природа | Забезпечення + доказ укладення | Лише попередня оплата |
| Регулювання | Законодавче, з домінантним регулюванням ЦК | Договірне, без законодавчого регулювання |

**За замовчуванням** (без чіткої кваліфікації): з урахуванням практики ВС (справа № 756/6000/17, № 751/5395/17) — суд часто інтерпретує як аванс, якщо немає прямої згадки «завдаток». **Завжди прописувати явно.**

**Для клієнта-покупця**: завдаток у попередньому договорі + умова «у разі неотримання кредиту до ... — повернення авансу без штрафу».

## Податки та збори

### Актуальні ставки — отримати перед консультацією

| Параметр | Джерело | Як отримати | Fallback _(останній перевірений)_ |
|---|---|---|---|
| ПДФО при продажу нерухомості | ПКУ (2755-17) ст. 172 | WebFetch: `https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17` — ст. 172 | 5% / 18% _(станом на 01.12.2024)_ |
| Військовий збір | ПКУ ст. 164 + ЗУ 4015-IX | WebFetch: j.w. — ст. 164 | 5% _(з 01.12.2024, ЗУ 4015-IX)_ |
| Збір до ПФ | ПКУ підрозд. 7 розд. XX | WebFetch: j.w. | 1% _(станом на 2024)_ |

**Правила:**
1. **Fetch вдався** → використати отримане, зазначити джерело й дату.
2. **Fetch не вдався** → використати fallback. Попередити: «⚠ Ставку використано зі станом на [дата]. Перевірте на zakon.rada.gov.ua.»

### Для продавця

- **ПДФО**: 5% _(fallback; станом на 01.12.2024)_ від вартості продажу нерухомості (ч. 2 ст. 172 ПК). Звільнення (ч. 1 ст. 172 ПК): перший продаж за рік житлового будинку / квартири / земельної ділянки для обслуговування (до 2 га на садибу), у власності > 3 роки — звільняється (повне). **Не більше одного разу в рік з повним звільненням.**
- **Військовий збір**: 5% _(fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX)_ (збільшено з 1,5% Законом № 4015-IX від 01.12.2024).
- **Для другого і більше продажу на рік або нерухомості у власності < 3 років** — 5% + 5% = 10% _(fallback; станом на 01.12.2024)_ (ПДФО + військовий збір).
- **Для нерезидентів** — 18% _(fallback; станом на 01.12.2024)_ + 5% _(fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX)_.

### Для покупця

- **Збір до Пенсійного фонду**: 1% _(fallback; станом на 2024)_ від вартості (ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР). Звільнення: для купівлі вперше (вперше набуває в приватну власність), ч. 7 ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР.
- **Держмито / нотаріальне послуги**: 1% _(fallback; станом на 2024)_ від вартості — держмито (для державних нотаріусів); у приватних — за тарифом нотаріуса.

### Оцінка

Обов'язкова у сертифікованого оцінювача (ст. 172 ПК + ЗУ № 2658-III про оцінку майна). Оцінка зберігається в Єдиній базі даних звітів про оцінку (ФДМ). Без оцінки — нотаріус не посвідчить операцію.

## Захисні положення — для покупця

- **Кредитна обставина**: «У разі неотримання кредиту до [дати] Покупець має право відмовитись від укладення основного договору без штрафних санкцій; Продавець повертає аванс у повному обсязі».
- **Ескроу / акредитив**: ціна розблоковується банком лише після реєстрації права власності на Покупця в ДРРП і зняття всіх обтяжень.
- **Передача порожньою**: Продавець зобов'язується звільнити об'єкт від зареєстрованих осіб, рухомого майна (окрім зафіксованого в переліку) до дати передачі.
- **Відповідальність за обтяження**: якщо протягом 6 місяців виявиться не зазначене в договорі обтяження — штраф + компенсація.
- **Відповідальність за наявність зареєстрованих користувачів**: якщо після передачі виявляться зареєстровані особи — Продавець забезпечує зняття з реєстрації на власний рахунок.

## Попередній договір — шаблон (каркас)

```
ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ
(посвідчується нотаріально)

м. ___                                              «___» _____ 20___ р.

[Сторона 1 — Продавець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
та
[Сторона 2 — Покупець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
уклали цей попередній договір про таке:

1. ПРЕДМЕТ
   Сторони зобов'язуються у строк до «___» ______ 20___ р. укласти основний
   договір купівлі-продажу квартири (далі — Квартира), розташованої за адресою:
   [адреса], реєстраційний номер об'єкта в ДРРП: [___], загальна площа: [___] кв. м.

2. ЦІНА
   Ціна Квартири — [___] грн. (словами: ...).

3. ЗАВДАТОК
   При підписанні цього Договору Покупець сплачує Продавцеві завдаток у сумі
   [___] грн. Завдаток підпорядковується правилам ст. 570–571 ЦК України.

4. УМОВА
   Основний договір укладається за умови отримання Покупцем іпотечного кредиту
   від [банк] у сумі не менше [___] грн до «___» _____ 20___ р. У разі
   неотримання кредиту Покупець має право відмовитись без штрафних санкцій;
   Продавець повертає завдаток у пооднократному розмірі.

5. ГАРАНТІЇ ПРОДАВЦЯ
   Продавець гарантує, що Квартира належить йому на праві особистої приватної
   (особистої приватної / спільної сумісної) власності; вільна від обтяжень;
   не перебуває в судовому спорі; зареєстрованих осіб — [__] (довідка форми 3
   додається).

6. ВИТРАТИ
   Нотаріальне посвідчення цього попереднього договору сплачує [сторона];
   нотаріальне посвідчення основного договору — [сторона]; збір до Пенсійного
   фонду — Покупець; ПДФО + військовий збір — Продавець.

7. ІНШІ УМОВИ
   Спори розглядаються в суді за місцем розташування Квартири.

[Підписи сторін, посвідчення нотаріуса]
```

## Особливі ситуації

### Купівля земельної ділянки с/г призначення

- Ст. 130 ЗК: громадяни України — до 100 га _(fallback)_; юрособи — від 01.01.2024 з обмеженнями; іноземці — заборона; викуп повинен оформлятись у нотаріуса з перевіркою цільового призначення та категорії землі.
- Переважне право купівлі — у співвласника, орендаря (ст. 130 ЗК, ст. 9 ЗУ про оренду землі).

### Частка в праві спільної часткової / сумісної власності

- Переважне право купівлі — у співвласників (ст. 362 ЦК). Продавець зобов'язаний письмово повідомити, надати місяць на прийняття пропозиції; порушення — позов про переведення прав покупця (1 рік з моменту, коли стало відомо).
- Для подружжя (спільна сумісна власність) — угода вимагає згоди другого з подружжя, нотаріально посвідченої.

### Квартира в ОСББ

- Додатково перевірити статут ОСББ, наявність боргів за комунальні послуги (довідка від ОСББ); у переліку до передачі — засвідчити погашення боргу.

### Нерухомість з «нереєстрованим» перепланом

- Перед купівлею — замовити обстеження БТІ; у разі невідповідності — ризик відмови нотаріуса чи реєстратора.

### Нерухомість на окупованій або наближеній до бойових дій території

- Особливі обмеження по ЗУ № 2268-IX (тимчасово окуповані території), постанова КМУ про примусове вилучення окремих об'єктів.

### Купівля у спадкоємця

- Свідоцтво про право на спадщину (не менш як 6 міс. з дня відкриття спадщини); витяг з Спадкового реєстру (через нотаріуса); якщо прийшов строк заяви інших спадкоємців — позови про часткове перерозподіл можливі.

## Шаблон звіту аудиту

```
АУДИТ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Клієнт: [покупець / продавець]
Об'єкт: [тип, адреса, реєстр. номер у ДРРП]
Форма: [попередній договір / основний — проєкт]
Дата проєкту: [___]
Дата аудиту: [___]

I. РЕЄСТРАЦІЙНА ПЕРЕВІРКА
   - ДРРП — витяг на [дата]:
     · Власник: [ПІБ, підстава]
     · Обтяження: [немає / є: ...]
     · Арешти: [немає / є]
   - Земельна ділянка (map.land.gov.ua): [кадастровий номер; цільове призначення]
   - ЄРБ / АСВП на продавця: [чисто / є провадження: ...]
   - Єдиний реєстр спадкоємців (якщо через спадок): [статус]
   - ЄДРСР: [немає спорів / є: ...]
   - Мораторії / воєнні обмеження: [не застосовуються / є]

II. ПЕРЕВІРКА ПРОДАВЦЯ
   - Сімейний стан: [неодружений / у шлюбі + згода з подружжя — так/ні]
   - Право власності: [особиста / спільна сумісна — режим ст. 60 СК]
   - Повноваження (якщо юр. особа): [ПІБ директора, статут, витяг ЄДР]

III. ПЕРЕВІРКА ОБ'ЄКТА
   - БТІ / технічний паспорт: [відповідність / перепланування]
   - Зареєстровані особи (ф. 3): [немає / є — зобов'язання зняти]
   - Стан будівлі: [введена в експлуатацію / самочинне будівництво]

IV. ЗНАХІДКИ НА ПРОЄКТІ ДОГОВОРУ
   [список знахідок за класифікацією: КРИТИЧНІ / СУТТЄВІ / БАЖАНІ]

V. ПОДАТКИ
   - ПДФО + військовий збір: [розрахунок, хто сплачує]
   - Збір до Пенсійного фонду 1% _(fallback; станом на 2024)_: [застосовується / звільнення]
   - Нотаріальні послуги: [тариф]

VI. РЕКОМЕНДАЦІЯ
   [підписувати / не підписувати / умовно — за умови правок]

VII. НАСТУПНІ ДІЇ
   [до нотаріуса, на нотаріальному посвідченні, після реєстрації]
```

## Коли цей скіл доповнюється агентом / іншим скілом

- Для повного складання договору купівлі-продажу чи попереднього договору — агент `ua:contract-drafter` (режим складання).
- Для перевірки продавця-юр. особи — ЄДР через usr.minjust.gov.ua (офіційний відкритий реєстр) + виконавчі провадження.
- Для спору про визнання договору недійсним — агент `ua:claim-drafter` (позов за ст. 215-236 ЦК).
- Для спадкових питань — зазвичай спадкова справа в нотаріуса; судовий спір — агент `ua:claim-drafter`.
- Для сімейних питань (подружня згода, режим майна) — ст. 60–74 СК + позов за ст. 65 СК (визнання правочину недійсним).
- Для перевірки воєнних обмежень — скіл `ua:checking-martial-law-overrides`.
