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name: zvg-mieteinzug-rueckstaende
title: Mieteinzug und Rückstände
description: Mieteinzug und Rückstandsbehandlung in der Zwangsverwaltung. Anwendungsfall Mieter zahlt nicht und Zwangsverwalter muss Rückstande einziehen oder Klage einleiten. Normen § 152 ZVG Mieteinzugspflicht § 543 BGB fristlose Kündigung § 286 BGB Verzug. Prüfraster Soll-Ist-Abgleich Mahnung Ratenvereinbarung Klage Zahlungseingang Kontoabgleich Dokumentation. Output Rückstandsprotokoll mit Mahnhistorie Klageprüfung und Einzugsnachweis für Rechnungslegung. Abgrenzung zu zvg-miet-und-pachtverwaltung und zvg-räumung-kündigung.
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/zwangsverwaltung-zvg/skills/zvg-mieteinzug-rueckstaende
license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Mieteinzug und Rückstände

## Aufgabe

Sichert laufende Nutzungen und treibt Rückstände mit sauberem Soll-Ist-Abgleich ein.

Der Skill arbeitet freistehend. Er setzt keine anderen Plugins voraus. Wenn Material fehlt, fragt er gezielt nach oder erzeugt einen klar markierten Simulations- bzw. Platzhalterstand.

## Startet bei

- Mieteinnahmen fehlen
- Rückstände vor oder nach Beschlagnahme bestehen
- Zahlungen nicht zugeordnet werden können

## Eingaben

- Rent Roll, Kontoauszüge, Mieterkonten
- Rückstandsliste, Mahnungen, Einwendungen
- Mietverträge und Betriebskostenstände

## Workflow

1. **Soll-Ist-Abgleich** - Sollmieten je Einheit mit Zahlungseingängen und Altrückständen matchen.
2. **Rückstände trennen** - beschlagnahmte Nutzungen, Altansprüche und streitige Posten unterscheiden.
3. **Mahnen** - freundliche Zahlungserinnerung, Mahnung, Ratenplan oder Klagevorschlag erstellen.
4. **Gericht berichten** - wesentliche Rückstände und Einziehungsmaßnahmen dokumentieren.

## Ausgabe

- Rückstandsliste
- Mahn- und Klagepaket
- Zahlungsabgleich

## Qualitätsgates

- jede Zahlung einer Einheit zugeordnet
- Alt- und Neurückstände getrennt
- Einwendungen protokolliert

## Rote Schwellen

- Dauerleerstand
- Mietminderung ohne Prüfung
- Kontoauszug fehlt

## Interne Vorlagen

- assets/templates/mieteinzug-rueckstaende.md
- assets/templates/konto-kassenbuch.md

## Amtliche Erstquellen

- § 8 ZwVwV
- § 13 ZwVwV

## Aktuelle Rechtsprechung

- Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

## Paragrafenkette Mieteinzug/Rückstände

§ 153 ZVG (Einziehung Nutzungen) → § 535 Abs. 2 BGB (Mietzinszahlungspflicht) → § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Kündigung wegen Zahlungsverzug) → § 286 BGB (Verzug) → § 288 BGB (Verzugszinsen) → §§ 12-13 ZwVwV (Buchführung Rückstände)

## Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.
## Triage Mieteinzug/Rückstände

1. Rückstand vor oder nach Beschlagnahme entstanden? (Unterschiedliche Behandlung)
2. Hat der Mieter Einwendungen gegen die Miethöhe erhoben? (Minderung § 536 BGB prüfen)
3. Liegen mehr als zwei Monatsmieten Rückstand vor? (Außerordentliche Kündigung § 543 BGB prüfen)
4. Ist Klage wirtschaftlich sinnvoll? (Insolvenzrisiko des Mieters, Vollstreckbarkeit prüfen)

## Output-Template Mahn-/Kündigungsschreiben ZVG

**Adressat:** rückständiger Mieter — Tonfall scharf-fristsetzend

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[ZWANGSVERWALTER]
EINSCHREIBEN MIT RÜCKSCHEIN

An [MIETER NAME]
[ADRESSE]

Zwangsverwaltung [ADRESSE], AZ [X]

Mahnung und Fristsetzung / Außerordentliche Kündigung

Sehr geehrte/r Herr/Frau [NAME],

folgende Mietrückstände sind aufgelaufen:
Monat | Betrag | Status
[TABELLE]
Gesamtrückstand: [BETRAG] EUR

Ich fordere Sie auf, den Rückstand bis zum [DATUM] zu zahlen.
[Falls Kündigung: Gleichzeitig kündige ich das Mietverhältnis fristlos nach
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzugs von mehr als zwei Monatsmieten.
Bitte übergeben Sie die Wohnung spätestens zum [DATUM] geräumt.]

[UNTERSCHRIFT ZWANGSVERWALTER]
```
